Resposta direta
Se o comprador atrasou, reúna o contrato e os comprovantes, confira o que o contrato diz sobre atraso e envie uma notificação formal com prazo para pagar. Se o atraso for nas parcelas do banco e o financiamento estiver no seu nome, aja no mesmo mês: o banco cobra você, e o atraso prolongado pode levar à negativação e, em contratos com alienação fiduciária, à perda do imóvel.
Primeiro: que parcela atrasou?
Parcela do ágio
É uma dívida do comprador com você. Você pode cobrar, aplicar a multa do contrato e, conforme o contrato, desfazer o negócio.
Parcela do banco
Se o financiamento está no seu nome, a dívida é sua perante o banco. Muitas vezes vale pagar para evitar prejuízo maior e cobrar o comprador depois, com os comprovantes.
Passo a passo
- 1Reúna as provas
Contrato, recibos, comprovantes de pagamento, extrato do banco e mensagens com o comprador.
- 2Confira o contrato
Prazo de tolerância, multa, juros, forma de notificação, direito de desfazer e devolução do imóvel.
- 3Converse e proponha um acordo
Se houver acordo, formalize por escrito o novo cronograma.
- 4Notifique formalmente
Por escrito, com prova de recebimento (carta com aviso de recebimento, notificação pelo Cartório de Títulos e Documentos ou por advogado), dando prazo para pagar.
- 5Cobrança ou desfazimento
Sem pagamento, procure um advogado para cobrar judicialmente ou pedir o desfazimento com devolução do imóvel.
O comprador pagou R$ 25.000 de sinal e deixou de pagar a 3ª parcela de R$ 5.000 do ágio. O contrato prevê multa de 10% sobre a parcela atrasada, tolerância de 15 dias e desfazimento após notificação sem pagamento em 15 dias. O vendedor envia notificação com prazo; sem pagamento, pode escolher cobrar o valor de R$ 5.000 mais R$ 500 de multa e encargos, ou desfazer o negócio conforme a cláusula de desistência.
Perguntas frequentes
A multa pode ser de qualquer valor?
Não. A multa não pode passar do valor da obrigação principal (Código Civil, art. 412), e o juiz pode reduzi-la se for excessiva ou se parte já tiver sido paga (art. 413).
Fico com o sinal se o negócio for desfeito?
Depende do contrato. Se o sinal foi dado como arras e quem o deu não cumpriu o contrato, a regra do Código Civil permite que quem recebeu fique com ele (art. 418). Escreva isso claramente.
Para prevenir, veja como organizar uma venda parcelada e os riscos da venda.
Fontes oficiais
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 397 (mora); arts. 474 e 475 (cláusula resolutiva e opções do prejudicado); arts. 412 e 413 (limites da multa); art. 418 (arras).
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)Art. 784, III e §4º: título executivo e assinatura eletrônica.
- Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel)Art. 26: consolidação da propriedade em caso de inadimplência.
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