Distrato da venda de ágio: como desfazer o negócio

Resposta direta

No distrato, vendedor e comprador combinam por escrito o fim do negócio: quanto do ágio é devolvido e em que prazo, se há multa ou retenção, quando o imóvel e as chaves voltam, quem paga as parcelas e contas do período e que, cumprido o acordo, nada mais é devido. O distrato deve observar a mesma forma que a lei exige para o contrato (Código Civil, art. 472). Mesmo quando a forma escrita não é obrigatória, fazer o distrato por escrito é o mais seguro para documentar valores, devolução do imóvel e quitação.

Distrato ou desistência de uma das partes?

Distrato (acordo)

As duas partes concordam em encerrar o negócio e definem juntas as condições.

Desistência ou descumprimento

Uma parte quer sair ou não cumpriu. Aplicam-se as regras do contrato (multa, sinal, prazos) e, na falta delas, as do Código Civil.

O que o distrato precisa resolver

Quanto foi pago de ágio, com a lista de recibos
Quanto será devolvido, se há multa ou retenção e em que prazo a devolução acontece
Data de devolução do imóvel e das chaves, e em que estado
Quem pagou e quem paga as parcelas do banco, construtora ou loteadora no período
Contas do imóvel (IPTU, condomínio, água, luz) até a devolução
Benfeitorias feitas pelo comprador e se serão indenizadas
Se houve comunicação ao banco, construtora ou loteadora, como ela será desfeita
Quitação recíproca: declaração de que, cumprido o distrato, nada mais é devido

Exemplo

O comprador pagou R$ 20.000 de ágio (sinal de R$ 10.000 e duas parcelas de R$ 5.000) e morou 3 meses no imóvel, pagando as parcelas do banco nesse período. Ele desiste. O contrato previa multa de 10% sobre o ágio total de R$ 50.000 para quem desistir, ou seja, R$ 5.000. No distrato: o vendedor devolve R$ 15.000 em 30 dias, as parcelas do banco pagas pelo comprador ficam como compensação pelo uso do imóvel, as chaves são entregues em 10 dias e as partes se dão quitação.

Quando o contrato é com construtora ou loteadora

O distrato entre vendedor e comprador do ágio é diferente do desfazimento do contrato original com a construtora ou loteadora. Nesses contratos, a Lei 13.786/2018 fixou regras próprias. Para imóvel na planta, por exemplo, a multa pela desistência do comprador não pode passar de 25% do valor pago, ou de 50% quando a incorporação tem patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 67-A). Loteamentos têm regras próprias na Lei 6.766/1979 (art. 32-A). O ágio pago ao vendedor não entra nessa conta: é acertado só entre vocês.

Passo a passo

1
Some o que foi pago
Ágio, parcelas do credor, contas e benfeitorias, com comprovantes.
2
Aplique o contrato
Multa, sinal e regras de desistência que já estavam combinadas.
3
Negocie e escreva
Valores, prazos e entrega do imóvel em um documento assinado pelas partes e por duas testemunhas.
4
Execute e dê quitação
Devolução dos valores com recibo, entrega das chaves com termo de vistoria e quitação final.

Perguntas frequentes

Quem desiste perde o sinal?

Se o sinal foi dado como arras e quem o deu desiste ou não cumpre, pode perdê-lo; se foi quem recebeu, pode ter de devolvê-lo mais o equivalente (Código Civil, arts. 418 e 420, conforme o tipo de arras). O contrato deve deixar isso claro.

Distrato precisa ir ao cartório?

Não, se o contrato também foi particular. Se a cessão tiver sido registrada na matrícula, o desfazimento também precisará ser levado ao cartório.

Conteúdo revisado em 18/09/2026, conforme a política editorial. Temas jurídicos e fiscais variam conforme o caso, o contrato, a instituição financeira e o município.

Como desfazer a venda de ágio