Quanto vale o ágio?

Compare o ágio pedido com o valor de mercado e o saldo devedor para saber se o preço faz sentido para quem compra.

Valor de mercado do imóvel Quanto um imóvel parecido é vendido hoje na região. Use anúncios, avaliação de corretor ou do banco.

Saldo devedor Quanto ainda falta pagar ao banco, à construtora ou à loteadora. Peça o saldo atualizado na data da negociação: o extrato antigo pode estar defasado.

Ágio pedido pelo vendedor O valor que o vendedor quer receber para passar o imóvel adiante.

Quanto o vendedor já pagou (opcional) Entrada mais parcelas já pagas. Serve só para comparação e não muda o valor de referência.

Como ler o resultado

Mercado menos saldo é a parte do imóvel que, em valor de mercado, já “pertence” ao vendedor. É uma referência comum para o ágio, mas não é regra: o preço final é o que as partes combinarem.
Se o ágio pedido for maior que essa diferença, o comprador vai pagar, somando ágio e saldo, mais do que o imóvel vale hoje. Pode fazer sentido se a taxa de juros do financiamento for baixa, mas deve ser uma escolha consciente.
O quanto o vendedor já pagou não define o valor do ágio: parte das parcelas foi juros e o mercado pode ter subido ou caído.
O cálculo não inclui juros futuros das parcelas, taxas de transferência, ITBI nem cartório, que aumentam o custo real para o comprador. Veja a calculadora de custo do comprador.

Vou ter lucro ou prejuízo vendendo o ágio?

Para quem vende: compare tudo o que você já colocou no imóvel com o que vai sobrar depois da venda.

Entrada paga na compra O valor que você pagou de entrada (inclusive FGTS, se usou).

Total de parcelas já pagas Some as parcelas pagas até hoje. O extrato do financiamento costuma mostrar esse total.

Outros gastos com o imóvel Taxas de contrato, ITBI e cartório da compra, reformas e melhorias que você consiga comprovar.

Ágio que você vai receber O valor combinado com o comprador.

Comissão paga por você Se o corretor for pago pelo vendedor. Deixe 0 se não houver. Use a calculadora de comissão abaixo.

Outras despesas da venda Certidões, cartório, taxas de transferência e parcelas em atraso que ficarem com você.

Como ler o resultado

Total investido é tudo o que saiu do seu bolso até hoje. Parte das parcelas pagas foi juros, por isso é normal o ágio não devolver tudo.
Valor líquido é o que sobra do ágio depois da comissão e das despesas.
A conta não considera o aluguel que você deixou de pagar morando no imóvel, nem a correção do dinheiro no tempo. Por isso, um “prejuízo” aqui não significa, por si só, que o negócio foi ruim.
Se houver lucro, pode haver imposto sobre ganho de capital, apurado por regras próprias da Receita Federal e não por esta conta simplificada. Veja o guia de imposto na venda de ágio e confirme com um contador.

Quanto o comprador vai desembolsar?

Para quem compra: veja quanto dinheiro sai agora e quanto fica para pagar depois.

Valor do ágio O valor pago ao vendedor, somando entrada e parcelas do ágio, se houver.

Saldo devedor assumido O que falta pagar ao banco, à construtora ou à loteadora, conforme o saldo atualizado.

Taxa de transferência Cobrada pelo banco, construtora ou loteadora para passar o contrato, incluindo avaliação do imóvel, se houver. Pergunte à instituição. Deixe 0 se não houver.

Base do ITBI Valor usado pela prefeitura para calcular o ITBI, que pode ser diferente do preço combinado. Deixe 0 se o ITBI não for pago agora.

Alíquota do ITBI (%) Definida pela lei do seu município. Consulte a prefeitura. Não use valores de outra cidade.

Custos de cartório Reconhecimento de firma, procurações, escritura e registro, quando houver. Use a calculadora de cartório abaixo para estimar.

Comissão paga pelo comprador Deixe 0 se o corretor for pago pelo vendedor.

Como ler o resultado

Desembolso agora é o dinheiro necessário para fechar o negócio: ágio, taxas, impostos, cartório e comissão.
Total com o saldo soma o que ainda falta pagar ao credor, sem contar os juros futuros das parcelas.
O ITBI é municipal. Se ele é devido na cessão de direitos sem registro é tema em discussão no STF (Tema 1.124), e cada município aplica a sua lei. Veja o guia de ITBI na venda de ágio e confirme na prefeitura.
Se o comprador ainda depende da aprovação do banco para assumir o financiamento, reserve uma margem para exigências e custos que surgirem na análise.

Quanto é a comissão do corretor?

Calcule a comissão e a divisão entre corretor, imobiliária e parceiros, para colocar no contrato.

Base da comissão Não há base fixada em lei. Use a combinada por escrito: o valor total do negócio (ágio + saldo assumido) ou só o valor do ágio.

Percentual da comissão (%) O percentual combinado por escrito com o corretor. Se for valor fixo, deixe 0 e preencha o campo abaixo.

Ou valor fixo da comissão Use quando a comissão for um valor fechado. Se preenchido, substitui o percentual.

Quem paga Define de quem sai o valor.

Parte do corretor (%) Quanto da comissão fica com o corretor. Corretor, imobiliária e parceiro devem somar 100%.

Parte da imobiliária (%) Quanto fica com a imobiliária.

Parte de parceiro (%) Outro corretor que participou. Deixe 0 se não houver.

Valor do ágio (opcional) Para ver quanto sobra ao vendedor do valor do ágio depois de pagar a sua parte da comissão.

Como ler o resultado

Não há base fixada em lei: a comissão pode incidir sobre o valor total do negócio (ágio + saldo), só sobre o ágio ou ser um valor fixo, conforme o combinado por escrito.
A divisão deve somar 100%. Os valores de cada favorecido vão para o quadro de intermediação do contrato, junto com os dados bancários.
Pelo Código Civil (art. 725), a comissão é devida quando o resultado da intermediação é alcançado, mesmo se as partes desistirem depois. Por isso, vale deixar por escrito no contrato quem paga, quanto, quando e em que casos a comissão é devolvida.
Não existe percentual fixado em lei para a comissão. Tabelas de referência de conselhos e sindicatos são apenas orientação: vale o que for combinado.

Como fica o ágio parcelado?

Monte o cronograma das parcelas do ágio, com ou sem juros, pronto para copiar para o contrato.

Como ler o resultado

Sem juros, o saldo é dividido em parcelas iguais. Com juros, usamos parcelas fixas pela Tabela Price.
Correção por índice (como IPCA ou INCC), multa e juros de atraso não entram neste cálculo. Se forem combinados, deixe por escrito no contrato.
Copie o quadro para a tabela de parcelas do contrato e emita um recibo a cada pagamento.

Quanto custa o cartório e as assinaturas?

Estime os custos de reconhecimento de firma, procurações e autenticações. Os valores mudam por estado: use os da tabela do seu cartório.

Quantas pessoas vão assinar Conte só quem vai reconhecer firma: vendedores, compradores e cônjuges que assinam. Testemunhas normalmente não reconhecem firma.

Quantas vias do contrato Cada via com firma reconhecida conta como um novo reconhecimento para cada pessoa.

Valor do reconhecimento de firma Por assinatura, conforme a tabela de emolumentos do seu estado. Por autenticidade (na presença do tabelião) costuma custar mais que por semelhança. Quem ainda não tem firma no cartório pode pagar também a abertura de ficha.

Quantas procurações públicas Deixe 0 se não houver.

Valor de cada procuração pública Conforme a tabela do Cartório de Notas do seu estado. Alguns tipos de procuração, como a em causa própria, podem ter valor diferente.

Quantas autenticações de cópias Cada página de documento autenticada conta uma vez.

Valor de cada autenticação Conforme a tabela do seu estado.

Ou custo da assinatura eletrônica Se for assinar por plataforma paga. Pelo gov.br não há custo para o cidadão. Confirme antes se quem vai receber o documento aceita assinatura eletrônica.

Como ler o resultado

Reconhecer firma é opcional no contrato particular, salvo se exigido por quem vai receber o documento (banco, loteadora, cartório).
As tabelas de emolumentos são definidas por lei de cada estado e costumam ser reajustadas periodicamente. Os valores do exemplo são apenas ilustrativos.
Escritura pública e registro no Cartório de Imóveis, quando houver, têm tabela própria e não entram nesta estimativa.

Resultados de referência para ajudar na negociação. Não são avaliação oficial, laudo, cálculo tributário ou orientação jurídica.

Metodologia e limites das calculadoras

As contas são simples e abertas: abaixo está exatamente o que cada calculadora faz com os números que você digita. Nenhum valor vem de tabela oficial, e nada é enviado para fora do seu navegador.

Calculadora	Conta feita	O que fica de fora
Valor do ágio	Referência = valor de mercado − saldo devedor. Depois compara ágio pedido + saldo com o valor de mercado.	Juros futuros, taxas, ITBI e cartório. A referência é prática de mercado, não regra legal (veja como calcular o ágio).
Lucro ou prejuízo	Resultado = (ágio − comissão − despesas) − (entrada + parcelas pagas + outros gastos).	Correção do dinheiro no tempo, aluguel economizado e as regras próprias do ganho de capital (veja imposto na venda de ágio).
Custo do comprador	Desembolso agora = ágio + taxa de transferência + (base do ITBI × alíquota) + cartório + comissão. Total com o saldo = desembolso + saldo devedor.	Juros e seguros das parcelas futuras (veja ágio com saldo devedor) e a regra do ITBI de cada município (veja ITBI).
Comissão	Comissão = base × percentual, ou o valor fixo informado. A divisão aplica os percentuais de corretor, imobiliária e parceiro.	Não há base nem percentual fixados em lei: vale o combinado por escrito (veja comissão do corretor).
Parcelamento	Sem juros: saldo ÷ número de parcelas. Com juros: parcela fixa pela Tabela Price, P = S × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ).	Correção por índice, multa e juros de atraso (veja venda parcelada).
Cartório	Firmas = pessoas × vias × valor; mais procurações, autenticações e assinatura eletrônica, pelos valores que você informa.	Escritura e registro, que têm tabela própria em cada estado (veja como assinar o contrato).

Os valores são arredondados em centavos. Os exemplos pré-preenchidos são ilustrativos. Antes de fechar negócio, confirme o saldo com o credor, os tributos com a prefeitura e um contador, e os custos com o cartório.