Resposta direta
Ágio de imóvel é o valor que o comprador paga ao vendedor para ficar no lugar dele em um imóvel que ainda não foi quitado. Em troca, o comprador passa a pagar as parcelas que faltam. Não existe preço oficial de ágio: ele é negociado entre as partes, normalmente levando em conta quanto o vendedor já pagou e quanto o imóvel vale hoje.
Como o ágio funciona na prática
Quem compra um imóvel financiado, na planta ou em lote parcelado ainda não é dono pleno dele. Em financiamentos bancários com alienação fiduciária, por exemplo, o imóvel fica em nome do banco como garantia até a última parcela. O que o comprador original tem são direitos sobre o imóvel: morar nele, pagar as parcelas e receber a propriedade no fim.
Na venda de ágio, esses direitos passam do vendedor para o comprador. O comprador paga ao vendedor um valor (o ágio) e assume o compromisso de pagar o que falta. Por isso o ágio costuma andar junto com uma cessão de direitos.
Onde o ágio aparece
| Situação | Com quem está o saldo | Quem pode precisar concordar |
|---|---|---|
| Casa ou apartamento financiado | Banco | O banco, para transferir o financiamento |
| Imóvel na planta | Construtora ou incorporadora | A construtora, conforme o contrato |
| Lote ou terreno parcelado | Loteadora | A loteadora deve ser avisada por escrito |
Cada tipo tem cuidados próprios: veja os guias de ágio de apartamento (condomínio, vaga e construtora), imóvel na planta, lote ou terreno e imóvel financiado pelo banco. Quando a venda é feita só entre as partes, sem o credor, ela costuma ser chamada de contrato de gaveta.
Exemplo com números
Um apartamento vale hoje cerca de R$ 300.000. O vendedor ainda deve R$ 180.000 ao banco e pede R$ 70.000 de ágio. O comprador vai desembolsar R$ 70.000 agora e assumir R$ 180.000 de saldo, ou seja, R$ 250.000 em valores de hoje, sem contar os juros e seguros das parcelas futuras. A diferença de R$ 50.000 em relação ao valor de mercado é o que torna o negócio interessante, desde que os custos futuros caibam no orçamento.
Para simular com os seus números, use a calculadora de ágio e a calculadora do comprador.
O que o ágio não é
- Não é a quitação do financiamento. O saldo continua existindo até ser pago.
- Não transfere o financiamento sozinho. Para o comprador virar o devedor perante o banco, o banco precisa aprovar (veja autorização do banco).
- Não é escritura. A propriedade só muda de dono com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, o que em geral acontece depois da quitação (veja ágio e cartório).
Perguntas frequentes
Ágio é o mesmo que entrada?
Não. A entrada foi paga pelo vendedor quando comprou o imóvel. O ágio é o valor que o novo comprador paga ao vendedor, que pode ser maior ou menor do que tudo o que ele já pagou.
Quem define o valor do ágio?
Vendedor e comprador, em negociação. Referências úteis: quanto o vendedor já pagou, o saldo devedor e o preço de imóveis parecidos na região. Veja como calcular o ágio.
Comprar ágio é ilegal?
Não. O contrato entre as partes é válido entre elas. O que a lei exige, em financiamentos do SFH e com alienação fiduciária, é a participação do banco para que a transferência valha perante ele.
Quem vende ágio paga imposto?
Pode pagar, se tiver lucro. Veja imposto na venda de ágio.
Fontes oficiais
- Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel)Art. 22: alienação fiduciária (o imóvel fica em garantia do credor até a quitação); art. 29: transferência dos direitos com concordância do credor.
- Lei 8.004/1990 (transferência de financiamento do SFH)Art. 1º: transferência de financiamento do SFH com participação do banco.
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