Resposta direta
Os riscos mais comuns na venda de ágio são: o comprador não pagar o ágio, o comprador parar de pagar as parcelas enquanto o financiamento está no nome do vendedor, contas do imóvel continuarem chegando para o vendedor e o negócio ser desfeito sem regras. Transferir o financiamento no banco, quando possível, é o que mais reduz o risco. Quando não for, contrato claro, recibos e acompanhamento mensal fazem a diferença.
Mapa de riscos
| Risco | Como aparece | Como reduzir |
|---|---|---|
| Atraso no ágio | O comprador entra no imóvel e para de pagar as parcelas do ágio | Sinal relevante, entrega das chaves após parte do pagamento, recibos e multa no contrato |
| Parcelas do banco | O comprador deixa de pagar e o banco cobra você | Transferência no banco ou comprovação mensal com prazo curto e regra de desfazimento |
| Perda do imóvel | Com alienação fiduciária, atrasos podem levar o banco a consolidar a propriedade | Acompanhar o extrato e agir no primeiro atraso |
| Nome negativado | Atraso nas parcelas em seu nome | Mesmas medidas acima |
| Contas do imóvel | IPTU, condomínio e consumo continuam em seu nome | Data de transferência das contas no contrato e troca de titularidade onde for possível |
| Revenda pelo comprador | O comprador cede o imóvel a um terceiro que você não conhece | Cláusula exigindo sua concordância para nova cessão |
| Imposto | Lucro na venda sem pagamento do imposto no prazo | Calcular o ganho e pagar o DARF (veja imposto) |
| Desistência | Devolução de valores e do imóvel sem regra | Cláusula de desistência com multa e prazos |
Como estruturar uma venda mais segura
- 1Prefira a transferência no banco
Se o comprador tem perfil de crédito, a transferência tira a dívida do seu nome. Veja como transferir o financiamento.
- 2Receba um sinal relevante
E condicione a entrega das chaves a um pagamento definido no contrato.
- 3Defina a comprovação das parcelas
Prazo, canal e consequência se o comprovante não chegar.
- 4Contrato com duas testemunhas
Assinado pelas partes e por duas testemunhas, o contrato pode ser cobrado diretamente na Justiça (CPC, art. 784, III). Na assinatura eletrônica com integridade conferida por provedor de assinatura, as testemunhas são dispensadas (CPC, art. 784, § 4º).
- 5Recibo de cada pagamento
Ágio de R$ 60.000: o vendedor recebe R$ 30.000 de sinal na assinatura, entrega as chaves e recebe o restante em 6 parcelas de R$ 5.000. O contrato prevê que o comprador envia o comprovante da parcela do banco até 2 dias após o vencimento e que, após 30 dias de atraso e notificação sem pagamento, o vendedor pode desfazer o negócio, com multa e devolução do imóvel.
Perguntas frequentes
Posso vender o ágio sem avisar o banco?
O contrato entre vocês pode produzir efeitos entre as partes, mas não muda nada perante o banco. Muitos contratos de financiamento preveem que transferir sem autorização permite ao banco antecipar o vencimento da dívida. Leia o seu contrato e veja autorização do banco.
O que fazer se o comprador atrasar?
Veja o passo a passo em comprador atrasou as parcelas.
Fontes oficiais
- Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel)Art. 26: consolidação da propriedade em nome do credor em caso de inadimplência.
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)Art. 784, III: documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas; § 4º: dispensa de testemunhas na assinatura eletrônica com integridade conferida por provedor.
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 299: assunção de dívida depende do consentimento do credor.
Conteúdo revisado em , conforme a política editorial. Temas jurídicos e fiscais variam conforme o caso, o contrato, a instituição financeira e o município.