Resposta direta
O contrato de gaveta vale entre vendedor e comprador para provar o que foi combinado: preço, pagamento, entrega do imóvel e deveres de cada um. Mas ele não muda o nome do devedor no banco nem o dono no cartório de imóveis. Para o banco, o vendedor continua sendo o devedor. Para terceiros, o dono continua sendo quem está na matrícula (ou no contrato com o banco).
Esta página trata do que o acordo feito sem o banco garante e do que ele não garante. Para o pedido formal ao banco, veja como transferir o financiamento.
Por que existe e o que diz a lei
O contrato de gaveta surge quando o comprador não tem aprovação de crédito, quer evitar custos da transferência ou quer manter a taxa do contrato antigo. Só que, nos financiamentos do SFH, a lei manda que a venda ou cessão aconteça junto com a transferência do financiamento, com participação do banco (Lei 8.004/1990, art. 1º). Na alienação fiduciária, a transferência depende de concordância expressa do banco (Lei 9.514/1997, art. 29). A Lei 10.150/2000 permitiu regularizar transferências do SFH feitas sem o banco até 25/10/1996. Para contratos feitos depois dessa data, não existe essa regra de regularização.
O que muda na prática
| Para quem | Efeito do contrato de gaveta |
|---|---|
| Vendedor e comprador | Obriga os dois: define preço, pagamento, entrega e deveres. Pode ser cobrado na Justiça. |
| Banco | Não participa. O financiamento, a cobrança e o seguro continuam no nome do vendedor. Muitos contratos preveem que a venda sem autorização permite cobrar a dívida inteira de uma vez. |
| Cartório de imóveis | Nada muda. A propriedade só se transfere pelo registro (Código Civil, art. 1.245). |
| Outras pessoas (credores, herdeiros) | Sem registro, a proteção do comprador é menor e depende de provas da posse e dos pagamentos. |
Riscos para quem compra
- Morte do vendedor: o imóvel entra no inventário dele. O seguro habitacional, calculado sobre o vendedor, pode quitar a dívida, e isso costuma gerar disputa com os herdeiros
- Divórcio ou dívidas do vendedor: o imóvel pode ser incluído na partilha ou penhorado por credores dele. O comprador pode se defender (a Justiça admite embargos de terceiro com base em contrato de compra não registrado, Súmula 84 do STJ), mas precisa provar posse e pagamentos
- Vendedor que some ou se recusa a assinar: depois da quitação, o comprador pode precisar de uma ação de adjudicação compulsória, que hoje também pode ser pedida no cartório de imóveis, em certos casos (Lei 6.015/1973, art. 216-B)
- Venda do mesmo imóvel duas vezes: sem registro, o comprador tem menos meios de impedir
Riscos para quem vende
- Se o comprador atrasar, o banco cobra o vendedor, e o nome dele pode ser negativado
- Com atraso prolongado, o banco pode retomar o imóvel, e o vendedor perde o que pagou
- IPTU, condomínio e contas podem continuar sendo cobrados em nome do vendedor
- O vendedor fica ligado ao imóvel por anos, até a quitação ou a transferência
Como reduzir os riscos
- Prefira a transferência com o banco ou a quitação com novo financiamento do comprador. Veja como transferir o financiamento
- Contrato com dados completos, assinatura do cônjuge do vendedor quando casado, duas testemunhas e firmas reconhecidas
- Comprovantes de todos os pagamentos: do ágio ao vendedor e das parcelas ao banco
- Prazo para o comprador pedir a transferência e o que acontece se o banco recusar
- Acesso do vendedor ao extrato para acompanhar se as parcelas estão em dia
- Procuração em causa própria ao comprador só depois de tudo pago, sabendo que ela não substitui o banco. Veja procuração
Perguntas frequentes
Contrato de gaveta é ilegal?
Não é crime. Ele pode produzir efeitos entre vendedor e comprador quando o contrato é válido, mas não produz efeitos perante o banco e pode descumprir o contrato de financiamento, que costuma exigir autorização para a venda.
Reconhecer firma deixa o contrato seguro?
Ajuda a provar quem assinou e em que data, mas não substitui a aprovação do banco nem o registro no cartório de imóveis.
Posso registrar o contrato de gaveta no cartório de imóveis?
Em imóvel com alienação fiduciária, a cessão sem concordância do banco em geral não é aceita para registro. Veja precisa registrar em cartório?
Fontes oficiais
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 299: assumir dívida exige consentimento do credor. Art. 1.245: a propriedade muda com o registro.
- Lei 8.004/1990 (transferência de financiamento do SFH)Art. 1º: venda de imóvel do SFH junto com a transferência do financiamento.
- Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel)Art. 29: transferência dos direitos com anuência expressa do credor fiduciário.
- STJ: Súmula 84Admite embargos de terceiro fundados na posse de compromisso de compra e venda, mesmo sem registro.
- Lei 10.150/2000 (regularização de transferências no SFH)Art. 20: regularização de transferências do SFH feitas sem o banco até 25/10/1996.
- Lei 6.015/1973 (registros públicos)Art. 216-B: adjudicação compulsória extrajudicial.
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