Cessão de ágio

O que é transferido na cessão

• Os direitos: usar o imóvel, receber as chaves e, no fim, a propriedade.
• As obrigações: pagar as parcelas restantes, taxas e demais encargos.
• A posse: em geral entregue ao comprador na data combinada no contrato.

Por que a concordância do credor importa

O Código Civil separa duas coisas. Passar um direito a outra pessoa (cessão de crédito) é possível em regra, mas só vale contra o devedor depois que ele é notificado (arts. 286 e 290). Já passar uma dívida a outra pessoa (assunção de dívida) depende da concordância expressa do credor (art. 299). Na cessão de ágio acontecem as duas coisas ao mesmo tempo, por isso o papel do credor é decisivo.

O que um contrato de cessão de ágio deve trazer

• Identificação completa das partes e, quando a lei exigir ou por cautela, dos cônjuges ou companheiros
• Descrição do imóvel e do contrato original (número, credor, data)
• Valor do ágio e forma de pagamento (à vista, parcelado ou com troca)
• Saldo devedor na data da assinatura e quem paga cada parcela a partir de quando
• Data de entrega da posse e das chaves
• Quem cuida da transferência junto ao credor, em que prazo e quem paga as taxas
• Contas do imóvel (IPTU, condomínio, água, luz) e a partir de quando são do comprador
• Regras para atraso e desistência, com multa definida

Ágio e cessão de direitos são a mesma coisa?

No dia a dia as duas palavras se misturam, mas respondem a perguntas diferentes. O ágio responde “quanto o comprador paga ao vendedor?”. A cessão de direitos responde “como o contrato do imóvel passa para o comprador?”. Na maioria das negociações as duas acontecem juntas: o vendedor cede os direitos e recebe o ágio. Pode haver cessão sem ágio (quando o comprador só assume as parcelas), mas o ágio sempre é o preço de alguma cessão.

Um bom contrato trata as duas coisas em cláusulas separadas: uma diz o que está sendo transferido (direitos, posse e obrigações), outra diz quanto e como o ágio será pago. Misturar tudo em uma frase só é uma causa comum de discussão depois.

Outros termos que aparecem na negociação

• Promessa de compra e venda: o contrato típico com construtora e loteadora, com pagamento em parcelas. A cessão de ágio, nesses casos, é a cessão dessa promessa.
• Assunção de dívida: quando outra pessoa assume a dívida. Perante o credor, depende da concordância dele (Código Civil, art. 299). Veja comprador assume as parcelas.
• Deságio: quando o valor recebido fica abaixo do que o vendedor já investiu, por exemplo em uma venda com pressa.
• Ágio em contabilidade: nas empresas, “ágio” tem outro sentido (valor pago acima do patrimônio de uma participação societária) e não tem relação com a venda de imóvel entre pessoas.

Perguntas frequentes

Preciso usar a palavra “ágio” no contrato?

Não é obrigatório. O que importa é o conteúdo: o que está sendo transferido, o valor pago e as responsabilidades de cada parte. Muitos contratos se chamam “instrumento particular de cessão de direitos” e tratam o valor como “preço da cessão” ou “ágio”.

Os impostos mudam conforme o nome do documento?

Não. O imposto de renda sobre o lucro e o ITBI dependem do que foi feito, não do nome do documento. Veja imposto na venda de ágio e ITBI.

A cessão transfere a propriedade?

Não. Ela transfere direitos sobre o imóvel. A propriedade só muda com escritura, quando exigida, e registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Posso ceder um contrato que está com parcelas atrasadas?

Pode negociar, mas o atraso precisa aparecer no contrato: quem paga os atrasados, com quais encargos, e se isso é descontado do ágio.