ITBI na venda de ágio

Quando o ITBI costuma aparecer no ágio

Base de cálculo e alíquota

A base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, art. 38). Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça decidiu (Tema 1.113) que essa base é o valor do imóvel em condições normais de mercado, que não está vinculada à base do IPTU e que o valor declarado pelo contribuinte presume-se correto, podendo ser afastado pelo município em processo administrativo.

A Lei Complementar 227/2026, publicada em janeiro de 2026, mudou o art. 38 do CTN. Agora a lei define valor venal como o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, e autoriza o município a estimá-lo por critérios técnicos (preços de mercado, informações de cartórios e bancos, localização, padrão e área do imóvel, entre outros). O município deve divulgar esses critérios, e o contribuinte pode contestar o valor apresentando avaliação contraditória, no procedimento previsto na lei municipal. Como a nova regra muda o ponto de partida que o Tema 1.113 havia fixado, a forma de aplicar as duas ainda está sendo discutida por especialistas e tribunais. Para aplicar os novos critérios, o município em geral precisa ajustar a própria lei, e aumentos de tributo seguem as regras de anterioridade da Constituição, por isso as mudanças podem não valer de imediato em todas as cidades. Na prática: pergunte à prefeitura quais regras já valem e qual valor ela vai usar e guarde documentos que mostrem o valor de mercado real (avaliações, anúncios de imóveis parecidos, o próprio contrato).

A mesma lei também deu nova redação ao art. 35 do CTN, que passou a mencionar expressamente a cessão inter vivos, por ato oneroso, de direitos relativos às transmissões de imóveis. Isso não encerra a discussão constitucional sobre cobrar o ITBI na cessão sem registro, que segue no STF (Tema 1.124). A lei chegou a prever o pagamento antecipado e opcional do ITBI antes do registro, mas esse dispositivo (art. 35-A do CTN) foi vetado.

A alíquota é definida por lei de cada município. Alguns têm alíquota diferente para a parte financiada pelo SFH. Consulte a lei ou o site da prefeitura da cidade do imóvel.

Quem paga

O Código Tributário Nacional deixa para a lei municipal definir o contribuinte (art. 42). Na prática, a maioria dos municípios cobra de quem adquire o imóvel. O contrato pode definir quem arca com o custo entre as partes, mas isso não muda quem a prefeitura cobra.

Perguntas para levar à prefeitura

• A negociação envolve só a passagem do contrato ou a transferência da propriedade?
• Haverá escritura e registro agora ou só no futuro?
• Qual é a alíquota, e há alíquota diferente para a parte financiada?
• Quais critérios a prefeitura usa para estimar o valor venal e como apresentar avaliação contraditória se o valor for maior que o de mercado?
• O pagamento é exigido antes da escritura ou só no registro?

Perguntas frequentes

A prefeitura pode cobrar ITBI no contrato de gaveta?

Depende. Se o ITBI pode ser cobrado na cessão de direitos sem registro é o tema em discussão no STF (Tema 1.124), e cada município aplica a sua lei. Se houver cobrança antes do registro, peça à prefeitura a base legal e, se parecer indevida, procure um advogado ou contador.

Quanto vou pagar?

Depende da alíquota do município e da base de cálculo. Simule os custos de cartório e ITBI na calculadora, usando a alíquota informada pela prefeitura.