Resposta direta
No ágio de lote, o comprador paga ao vendedor pelo que já foi quitado e passa a pagar as parcelas à loteadora. A Lei 6.766/1979 permite ceder o contrato do lote sem autorização da loteadora, mas a cessão só produz efeitos perante ela depois que ela é avisada por escrito ou depois que a cessão é registrada (art. 31). Essa regra vale para loteamentos regulares, registrados no Cartório de Registro de Imóveis. Em loteamento irregular ou clandestino, o que costuma ser negociado é a posse, e os riscos são maiores: confira na prefeitura e no cartório se o loteamento está registrado antes de pagar.
Por que o lote é diferente da casa ou do apartamento
Em casa ou apartamento financiado, o credor costuma ser um banco. No lote vendido em parcelas, o credor em geral é a própria loteadora, e o contrato é uma promessa de compra e venda: ela promete passar a escritura quando tudo for pago. A loteadora controla o cronograma de parcelas, o índice de reajuste e o cadastro de quem é o titular.
O que conferir antes de pagar
- Contrato original com a loteadora e eventuais cessões anteriores
- Extrato das parcelas pagas, vencidas e a vencer
- Índice de reajuste das parcelas e juros previstos
- Se o loteamento está registrado no Cartório de Registro de Imóveis (a lei proíbe vender lote de loteamento não registrado, art. 37)
- Matrícula do lote ou do loteamento, para ver se há ônus ou restrições
- Regras do loteamento (associação, taxas, restrições de construção)
- Situação da infraestrutura prometida (ruas, água, energia)
- IPTU do lote, se já lançado em nome do vendedor
Lote com contrato de R$ 120.000 em 100 parcelas. O vendedor já pagou 40 parcelas (R$ 48.000 sem correção). O saldo é de cerca de R$ 72.000, mais o reajuste previsto no contrato. O ágio combinado é de R$ 50.000: R$ 20.000 de sinal e 6 parcelas de R$ 5.000. O comprador assume as 60 parcelas restantes com a loteadora e as partes enviam à loteadora o aviso da cessão por escrito.
Como fazer a cessão, passo a passo
- 1Peça o extrato e as regras da loteadora
Algumas pedem formulário próprio e cobram taxa pela troca de titular. Pergunte antes.
- 2Assine o contrato de cessão
Com valor do ágio, forma de pagamento e parcelas que o comprador assume.
- 3Avise a loteadora por escrito
Envie cópia do contrato e guarde o comprovante de entrega.
- 4Considere o registro
Se o contrato com a loteadora estiver registrado na matrícula, a cessão também pode ser registrada, o que dá mais segurança perante terceiros.
Perguntas frequentes
A loteadora pode proibir a cessão?
A lei diz que a cessão não depende de anuência da loteadora. Ela pode, porém, exigir a comunicação formal para atualizar o titular. Taxas cobradas devem estar previstas no contrato.
Lote paga ITBI na cessão?
Depende do município e do momento do registro. Veja ITBI na venda de ágio.
Fontes oficiais
- Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano)Art. 26, §6º (título para registro com prova de quitação); art. 31 (cessão e comunicação à loteadora); art. 32 (mora); art. 37 (proibição de vender lote de loteamento não registrado).
Conteúdo revisado em , conforme a política editorial. Temas jurídicos e fiscais variam conforme o caso, o contrato, a instituição financeira e o município.