Resposta direta
A conta base é: valor de mercado do imóvel menos o saldo devedor. O resultado mostra, de forma aproximada, quanto vale a parte que já é do vendedor e é uma referência comum de negociação, não uma fórmula legal. O preço efetivo depende do mercado, dos custos da transferência, dos riscos e do que as partes combinarem, e costuma ficar abaixo dessa referência.
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Valor do ágio, lucro ou prejuízo, custo do comprador, comissão, parcelamento e cartório. Com exemplo pronto e explicação de cada campo.
Passo a passo
- 1Descubra o valor de mercado
Pesquise imóveis parecidos (mesmo bairro, tamanho e padrão) à venda e, se possível, peça a opinião de um corretor. Anúncios costumam estar acima do valor de fechamento.
- 2Pegue o saldo devedor oficial
Use o saldo para quitação informado pelo banco, construtora ou loteadora na data de hoje. Não use o valor original do contrato nem a soma das parcelas que faltam (que inclui juros futuros).
- 3Subtraia
Mercado menos saldo dá a referência de negociação.
- 4Desconte custos e riscos
ITBI, cartório e taxas do banco (quando houver transferência), parcelas ou débitos atrasados e o risco de o banco não aprovar a transferência.
- 5Negocie dentro da faixa
Entre o mínimo que o vendedor aceita e o máximo que faz sentido para o comprador, que em geral fica abaixo da referência.
Exemplo completo
O vendedor comprou um apartamento por R$ 250.000: deu R$ 50.000 de entrada e financiou R$ 200.000. Em 5 anos, pagou cerca de R$ 120.000 em parcelas (juros, seguros e amortização), e o saldo para quitação hoje é de R$ 167.000. Imóveis parecidos valem R$ 320.000.
Referência: 320.000 menos 167.000 = R$ 153.000. O comprador estima R$ 12.000 de custos com a transferência (valor de exemplo: os reais dependem do município, do cartório e do banco). As partes fecham em R$ 130.000. Custo para o comprador: 130.000 + 167.000 + 12.000 = R$ 309.000, abaixo dos R$ 320.000 do mercado.
O que o vendedor pagou não define o ágio
No exemplo, o vendedor desembolsou R$ 170.000 (50.000 de entrada e 120.000 em parcelas), mas o saldo só caiu R$ 33.000. Isso acontece porque, no começo do financiamento, a maior parte da parcela é juros e seguro. Por isso, somar tudo o que foi pago não mostra quanto o ágio vale: o que conta é o valor de mercado menos o saldo. Para saber se o vendedor teve lucro ou prejuízo, use a calculadora de lucro ou prejuízo. Se houver ganho, veja imposto na venda de ágio.
Casos especiais
| Situação | Como ajustar a conta |
|---|---|
| Imóvel na planta | Use o saldo a pagar à construtora, com a correção prevista no contrato, e considere o prazo até a entrega e a taxa de cessão, se a construtora cobrar. Veja ágio de imóvel na planta. |
| Lote de loteadora | Use o saldo informado pela loteadora e compare com lotes parecidos no mesmo loteamento. Veja ágio de lote. |
| Parcelas atrasadas | Some os atrasos (com multa e juros) ao saldo, ou desconte do ágio. |
| Venda com corretor | Não há base fixada em lei: a comissão pode ser calculada sobre o valor total do negócio (ágio mais saldo assumido), só sobre o ágio ou ser um valor fixo, conforme o combinado por escrito. Veja a calculadora de comissão. |
Como ler o resultado
- Mercado menos saldo mostra, de forma aproximada, quanto vale a parte já paga (referência de negociação)
- Ágio pedido deve ser comparado com essa referência, com os custos e com o risco da negociação
- Ágio mais saldo mais custos mostra quanto o imóvel vai custar ao comprador, sem contar os juros futuros
Perguntas frequentes
O ágio pode ser maior que mercado menos saldo?
Pode ser pedido, mas aí o comprador paga mais do que pagaria por um imóvel parecido. Só costuma fazer sentido se o contrato tiver vantagem real, como taxa de juros bem menor e transferência aprovada nessas condições.
O FGTS que o vendedor usou entra na conta?
Para calcular o ágio pelo mercado, não: o que importa é o saldo atual. Para calcular o lucro ou prejuízo do vendedor, o FGTS usado conta como valor que ele investiu.
Existe tabela oficial de ágio?
Não. O valor é livre e combinado entre as partes. A conta desta página é uma referência prática de mercado, não uma norma.
Fontes oficiais
- Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990)Art. 52, § 2º: na quitação antecipada, os juros são reduzidos proporcionalmente. Por isso o saldo para quitação é menor que a soma das parcelas futuras.
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 421: liberdade de contratar. Não há tabela oficial de ágio: o preço é o combinado entre as partes.
Conteúdo revisado em , conforme a política editorial. Temas jurídicos e fiscais variam conforme o caso, o contrato, a instituição financeira e o município.