Ágio de apartamento

O que muda em relação a casa e lote

Condomínio: a dívida acompanha o apartamento

Pelo Código Civil, quem adquire a unidade responde pelas dívidas do anterior com o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345). No ágio, o contrato normalmente não é registrado. Para esses casos, o Superior Tribunal de Justiça fixou no Tema 886 que a posse do comprador e a ciência inequívoca do condomínio são relevantes para definir quem responde, mas atualmente revisa parte dessa questão no Tema 1.349, que discute se vendedor e comprador podem ser cobrados de forma concorrente. Na prática, os dois lados têm interesse em deixar isso resolvido por escrito e quitado antes da entrega das chaves.

• Peça ao síndico ou à administradora uma declaração de débitos da unidade, com data recente
• Pergunte se há taxa extra ou chamada de capital aprovada em assembleia e ainda não cobrada
• Leia as atas das últimas assembleias: obras aprovadas, ações judiciais e reajustes previstos
• Defina no contrato a data a partir da qual o comprador paga a taxa de condomínio
• Depois de assinar, comunique a cessão ao condomínio por escrito, para que ele saiba quem ocupa a unidade

Convenção e regimento interno

A convenção e o regimento disciplinam o uso da unidade e das áreas comuns, dentro dos limites da lei: reformas, horário de mudança, animais, uso das áreas comuns e locação por temporada, entre outros pontos. Peça uma cópia antes de fechar, principalmente se o comprador pretende reformar ou alugar. Uma regra que impeça o uso pretendido pode mudar o valor do ágio que faz sentido pagar.

Vaga de garagem

Confira no contrato original e na matrícula como a vaga aparece. Ela pode ser uma unidade com matrícula própria, estar vinculada ao apartamento ou ser uma área comum de uso rotativo, sem vaga fixa. Pelo Código Civil, a vaga não pode ser vendida ou alugada a quem é de fora do condomínio, salvo autorização expressa na convenção (art. 1.331, § 1º). No contrato de ágio, descreva a vaga exatamente como ela está no contrato com o banco ou a construtora.

Apartamento na planta

Quando o apartamento ainda está em obra, o credor é a construtora ou incorporadora. O contrato com ela pode exigir anuência e prever procedimentos e custos administrativos para a cessão, mas a validade e o valor dessa cobrança dependem das circunstâncias e do serviço efetivamente prestado: taxas desproporcionais, como um percentual sobre o contrato sem serviço que o justifique, podem ser questionadas. O saldo costuma ser corrigido por um índice até a entrega das chaves. Veja os detalhes em ágio de imóvel na planta. Confirme também se a incorporação está registrada no Cartório de Registro de Imóveis, exigência da lei de incorporações para a venda das unidades (Lei 4.591/1964, art. 32).

Apartamento financiado pelo banco

Se o apartamento já foi entregue e está financiado, valem as regras do ágio de imóvel financiado: o contrato entre as partes não tira a dívida do nome do vendedor, e a transferência depende da concordância do banco. Veja quando o banco precisa autorizar e como transferir o financiamento.

Vistoria antes de assinar

• Infiltrações, janelas, portas, instalações elétricas e hidráulicas
• Medidores individuais de água e gás, quando houver, e leituras na data da entrega
• O que fica no apartamento (armários planejados, eletrodomésticos, cortinas): liste no contrato
• Vaga de garagem, depósito e controles de acesso que serão entregues

E o ágio de casa?

Na casa, as regras do ágio são as mesmas: saldo, credor, contrato e recibos. Os cuidados próprios costumam ser outros: conferir se a construção está averbada na matrícula (quando a matrícula mostra só o terreno, a regularização tem custo e prazo), se há condomínio ou associação de moradores e a situação do IPTU. Se o imóvel for um terreno ou lote, veja ágio de lote.

Perguntas frequentes

Quem paga o condomínio atrasado na venda de ágio?

Entre vendedor e comprador, o contrato pode definir quem ficará economicamente responsável, e o valor pode ser descontado do ágio. Perante o condomínio, porém, essa divisão contratual não necessariamente altera quem pode ser cobrado: a dívida acompanha a unidade (Código Civil, art. 1.345) e, em contrato não registrado, a responsabilidade segue o entendimento do STJ (Tema 886, em revisão no Tema 1.349). Por isso, o mais seguro é quitar o atraso antes da entrega das chaves ou reter o valor até a quitação.

Preciso avisar o síndico sobre a venda do ágio?

Não há um formulário oficial, mas comunicar por escrito ajuda os dois lados: o condomínio passa a saber quem ocupa a unidade e a quem cobrar a partir de quando. Guarde o comprovante da comunicação.

A construtora pode cobrar para passar o apartamento na planta?

O contrato com a construtora pode prever anuência e custos administrativos para a cessão. A cobrança não é automaticamente válida: depende do que o contrato prevê e do serviço prestado, e valores desproporcionais podem ser questionados. Leia o contrato antes de fechar o ágio. Veja ágio de imóvel na planta.

Quanto vale o ágio de um apartamento?

Não existe tabela. Uma referência comum é comparar o valor de mercado com o saldo devedor e descontar custos e riscos. Veja como calcular o ágio ou use a calculadora de ágio.