Resposta direta
Antes de comprar um ágio, confira o extrato oficial do saldo, os documentos do imóvel e do vendedor, faça a conta do custo total (ágio + parcelas restantes + custos), consulte o credor sobre a transferência e só pague com contrato assinado e recibo de cada valor. Se a transferência no banco não for feita, saiba que o financiamento e a futura escritura continuam dependendo do vendedor.
Antes de pagar qualquer valor
- Extrato do financiamento emitido pelo credor, com saldo, parcelas pagas e atrasadas (veja como ler o saldo devedor)
- Contrato original com banco, construtora ou loteadora, e cessões anteriores, se houver
- Matrícula atualizada do imóvel, para ver dono, garantia do banco, penhoras e outras restrições
- Documentos do vendedor e do cônjuge, e certidões de ações judiciais em nome dele
- IPTU e condomínio em dia, com declaração ou boletos pagos. A lista completa está no checklist de documentos
- Vistoria do imóvel: estado, reformas, pendências de obra
- Consulta ao credor sobre transferência, taxas e se o seu crédito seria aprovado
Faça a conta completa
Ágio de R$ 50.000, saldo devedor de R$ 160.000 e parcelas restantes que somam R$ 280.000 com juros e seguros. Custos extras estimados: taxa de transferência do banco, ITBI e registro, se houver transferência. Custo em valores de hoje: R$ 210.000 mais os custos extras. Compare com imóveis parecidos na região e com um financiamento novo. Simule na calculadora do comprador.
Com ou sem transferência no banco
Com transferência
O financiamento passa para o seu nome após análise de crédito. Mais custo e prazo, mas você passa a ser o titular perante o banco.
Sem transferência
Você paga as parcelas de um contrato no nome do vendedor. Mais rápido, mas depende dele para a escritura futura e fica exposto a problemas dele (dívidas, falecimento, divórcio). Veja como funciona quando o comprador assume as parcelas.
O que exigir no contrato
- Valor do ágio, forma e datas de pagamento
- Saldo devedor e primeira parcela que você paga
- Declaração do vendedor de que não há outras dívidas ou vendas sobre o imóvel
- Data de entrega das chaves e estado do imóvel
- Compromisso do vendedor de assinar a transferência ou a escritura quando possível, e procuração para isso
- Quem paga taxas, ITBI e cartório
- Regras para atraso e desistência dos dois lados
- Assinatura do cônjuge ou companheiro do vendedor, quando a lei exigir ou por cautela, e de duas testemunhas (veja como assinar o contrato)
Passo a passo
- 1Confira documentos e extrato
Use a lista acima.
- 2Negocie o valor
Com base no custo total, não só no ágio.
- 3Assine o contrato e pague o sinal
Com recibo.
- 4Receba as chaves
Com termo de entrega e vistoria.
- 5Organize a transferência
No banco, construtora ou loteadora, conforme o combinado. Veja como transferir o financiamento.
- 6Guarde tudo
Contrato, recibos e comprovantes de todas as parcelas, também para o imposto de renda.
Perguntas frequentes
Posso usar FGTS para pagar o ágio?
O ágio pago ao vendedor em um acordo particular, em regra, não é uma operação em que o FGTS possa ser usado. Quando há financiamento novo ou transferência formal, o uso segue as regras do FGTS e do banco.
Vale a pena?
Depende do custo total e do risco que você aceita. Veja vale a pena comprar ágio?
Fontes oficiais
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 299: assunção de dívida com consentimento do credor; art. 1.245: a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis.
- Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel)Art. 29: transferência dos direitos com concordância expressa do credor fiduciário.
- Lei 8.004/1990 (transferência de financiamento do SFH)Art. 1º: transferência de financiamento do SFH com participação do banco.
- Lei 6.015/1973 (registros públicos)Art. 176: matrícula do imóvel, onde constam proprietário, garantias e restrições.
- Lei 8.036/1990 (FGTS)Art. 20: hipóteses em que o saldo do FGTS pode ser movimentado.
Conteúdo revisado em , conforme a política editorial. Temas jurídicos e fiscais variam conforme o caso, o contrato, a instituição financeira e o município.